La iniciativa de los visados de oro de España, que otorga la residencia española (y de la UE) a los extranjeros que compran una propiedad por valor de al menos 500 000 € (524 000 $) terminará el 3 de abril.

El programa fue introducido por el gobierno conservador de Mariano Rajoy en 2013 para fomentar la inversión extranjera; pero según el presidente socialista de España, Pedro Sánchez, ha convertido el mercado inmobiliario español en una sucursal de la bolsa de valores.

Sánchez pretende hacer frente a una crisis inmobiliaria que ha visto cómo los precios de los alquileres aumentaban un 80 % en la última década. Al anunciar la prohibición de las Visas de Oro el pasado mes de abril, dijo que «la vivienda es un derecho, no un negocio especulativo», en referencia a la Constitución española, que establece que «todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada».

Sánchez afirmó que el 94 % de los visados de oro concedidos en España están «vinculados a la inversión» en lugares como Valencia, Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante y las Islas Baleares, donde es «casi imposible encontrar una vivienda digna para quienes viven, trabajan y pagan impuestos».

Pero prohibir este plan de residencia por inversión no mejorará la situación de la vivienda en España: al igual que una reciente propuesta de Sánchez que castigaría a los compradores de segundas residencias, es un diagnóstico erróneo del problema.

El gobierno español da la impresión de que los titulares de Visados Oro, en su mayoría rusos, chinos o iraníes, están arrebatando a los españoles enormes extensiones de propiedades. Pero las propiedades compradas bajo este esquema son inasequibles para la mayoría de los hogares españoles de clase media, y mucho más para los jóvenes españoles que luchan por pagar los crecientes alquileres.

Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista, afirma que menos del 0,1 % de las 4,5 millones de viviendas vendidas entre 2013 y 2022 se realizaron a través del programa Golden Visa y, por lo tanto, que su eliminación «no tendrá ningún impacto en el mercado inmobiliario [español]».

Otras estadísticas respaldan el argumento de Iñareta. De las 87 000 compras de propiedades por parte de extranjeros en 2023 (aproximadamente el 14 % de las ventas totales de propiedades en España ese año), solo unas 4200 fueron de ciudadanos no pertenecientes a la UE que compraron casas por valor de 500 000 euros o más.

En otras palabras, solo el 0,7 % de todas las transacciones inmobiliarias en España en 2023 estuvieron vinculadas al programa de Visado Dorado.

 En enero de este año, Sánchez anunció otra medida destinada a disuadir a los compradores extranjeros: un impuesto del 100 % a los ciudadanos no pertenecientes a la UE que compren segundas residencias en España. Esta propuesta está lejos de convertirse en ley, pero si lo hiciera, equivaldría a una prohibición para todos los compradores, excepto los más ricos.

Eso es exactamente lo que ha pedido la alianza de izquierdas Sumar, el socio menor de la coalición socialista: una prohibición de la compra de viviendas que no se vayan a habitar, similar a la que se ha ampliado recientemente en Canadá.

Una medida de este tipo no solo afectaría a los compradores extranjeros, sino también a millones de españoles: el 14 % de los hogares españoles posee una segunda vivienda, la tasa más alta de la UE.

Los inversores españoles que compran propiedades en lugares turísticos y las convierten en alquileres vacacionales también han escapado, por alguna razón, al escrutinio del gobierno, pero si tales inversiones están aumentando los costos de la vivienda, como afirma Sánchez, comparten tanta culpa como los compradores extranjeros.

El impuesto del 100 % propuesto sobre las segundas residencias y la prohibición de las Golden Visas parecen diseñados para disuadir a los extranjeros con alto poder adquisitivo (HNWIs) de invertir en España, pero, irónicamente, este grupo de compradores será el menos afectado.

En el primer caso, serían los únicos que podrían permitirse un impuesto tan punitivo; y en el segundo, la revocación de la residencia automática para las compras de propiedades de alto nivel solo elimina algo que, de todos modos, no interesa a los inversores extranjeros. Los inversores no pertenecientes a la UE que no tienen intención de trasladarse a España, pero que compran allí para beneficiarse a distancia, no se verán disuadidos por la prohibición de las Visas Doradas.

Un tipo específico de solicitantes de Visados Dorados podría verse desanimado por la prohibición: aquellos que realmente quieren vivir en España, en lugar de simplemente especular o adquirir la residencia en la UE, y que esperaban eludir la ruta normal hacia la residencia. Si siguen decididos a quedarse en España, ahora tendrán que pasar por el mismo proceso que todos los demás para obtener la residencia: la prohibición servirá como prueba de su compromiso.

Pero no es creíble sugerir que este grupo tan específico de compradores extranjeros está provocando la crisis inmobiliaria en España. Como dice Iñareta, «el problema inmobiliario de España, tanto en venta como en alquiler, no está causado por las Visas Doradas, sino por la creciente falta de oferta y el aumento exponencial de la demanda».

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 Un estudio reciente reveló que en España es necesario construir 200 000 casas nuevas cada año para satisfacer la demanda, aproximadamente el doble de la tasa de construcción actual. Entre los obstáculos para lograrlo se encuentran la falta de terrenos edificables, un gran stock de viviendas que quedaron de la crisis financiera de 2008-2013 (la mayoría de las cuales ahora necesitan ser reformadas o demolidas) y procedimientos administrativos largos y complicados.

Sánchez ha creado recientemente un organismo llamado Empresa Pública de Vivienda, a través del cual ha prometido construir miles de propiedades más asequibles, pero está buscando la solución en el lugar equivocado. Las 200 000 viviendas necesarias al año tendrían muchas más posibilidades de construirse si el gobierno se centrara en reducir las barreras regulatorias al desarrollo.

Los compradores extranjeros que no están interesados en España, pero que solo quieren una segunda residencia bajo el sol y/o la residencia en la UE, y con ello la libertad de viajar dentro de la Zona Schengen sin fronteras, empezarán a buscar en otro lugar.

En respuesta a las preocupaciones de seguridad de la UE, especialmente después de la invasión rusa de Ucrania, Irlanda, los Países Bajos y Portugal han puesto fin recientemente a sus programas de visados dorados. Siguen existiendo cinco vías de inversión para obtener la residencia en la UE, tres de las cuales ofrecen opciones inmobiliarias.

Grecia ya ha aumentado su popularidad entre aquellos que buscan una Golden Visa de la UE, especialmente en EE. UU.: el número de solicitantes estadounidenses aumentó de 302 al mes cuando Sánchez anunció la prohibición de España en abril pasado a 383 en noviembre. A cambio de una inversión de 250 000 € en bienes inmuebles griegos, los solicitantes obtienen la residencia durante cinco años.

Chipre concede la residencia permanente por una inversión inmobiliaria de al menos 300 000 euros, aunque hace poco ha despojado a varios magnates rusos de sus Visados de Oro. En Malta, la compra de una propiedad inmobiliaria del mismo valor también garantiza la residencia permanente, mientras que se puede obtener un pasaporte maltés con una inversión inmobiliaria de 700 000 euros y una donación de 10 000 euros a una organización benéfica nacional.

Hungría relanzó su programa Golden Visa en julio del año pasado, tras ponerle fin en 2017. La nueva versión recompensaba originalmente una inversión inmobiliaria de 500 000 € con un permiso de residencia de diez años, pero eso se eliminó en enero. Quedan dos opciones: una inversión de 250 000 € en un fondo inmobiliario o una donación de 1 millón de € al sector educativo.

El programa de Italia tampoco ofrece opciones inmobiliarias. En su lugar, una inversión de al menos 2 millones de € en bonos del Estado, 500 000 € en bonos corporativos (que se reduce a 250 000 € para las empresas emergentes) o una donación de 1 millón de € a proyectos públicos garantiza la residencia durante cinco años.

La puerta trasera de la UE para los HNWI sigue abierta. Lo único que ha hecho Sánchez es enviar un mensaje hostil a los compradores e inversores extranjeros sin aportar ninguna mejora significativa a la situación inmobiliaria de España. La prohibición de las Golden Visas tendrá en el mercado inmobiliario español un impacto similar al que tuvo el propio programa: ninguno.

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