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El acceso a la vivienda continúa siendo uno de los grandes desafíos económicos y sociales en España. El último informe del Banco de España pone de manifiesto que las dificultades para comprar una casa se han intensificado de forma mucho más acusada que en la mayoría de los países europeos, situando al mercado inmobiliario español entre los más tensionados de la eurozona.
Según el organismo supervisor, el esfuerzo económico que deben asumir las familias para acceder a una vivienda en propiedad ha aumentado un 88,6 % desde 1980. Esta evolución contrasta con la registrada en el conjunto de la eurozona, donde el incremento ha sido considerablemente menor, lo que ha generado una diferencia cercana a los 80 puntos.
Las estimaciones del Banco de España sitúan el indicador de esfuerzo para comprar vivienda en 188,6 puntos durante 2025, frente a los 110 puntos que registra la media de los países del euro. La diferencia es aún más evidente al comparar la situación con economías como la alemana, donde este indicador desciende hasta los 60,7 puntos.
Estos datos evidencian que el precio de la vivienda en España ha crecido muy por encima de la capacidad adquisitiva de los hogares. Mientras la renta disponible de las familias prácticamente se ha multiplicado por 1,8 desde comienzos de los años ochenta, el coste necesario para adquirir una vivienda se ha incrementado alrededor de 3,5 veces en ese mismo periodo.
El informe destaca que el aumento de los salarios y de la renta disponible no ha sido suficiente para compensar el fuerte encarecimiento del mercado residencial. Aunque el poder económico medio de los ciudadanos ha mejorado con el paso de las décadas, la subida del precio de los inmuebles ha sido mucho más intensa.
El Banco de España señala que los problemas de acceso a la vivienda afectan actualmente a numerosos países europeos. Sin embargo, advierte de que España ha experimentado un deterioro especialmente acusado en comparación con el resto de economías de su entorno.
La diferencia también queda reflejada al comparar España con otras economías desarrolladas. Francia registra un indicador de 109 puntos, Italia se sitúa en 78,5, mientras que Estados Unidos alcanza los 97,4 puntos. En el conjunto de la OCDE, el indicador ronda los 96,7 puntos, muy por debajo del nivel español.
A las dificultades para acceder a una vivienda se suma otro obstáculo estructural: la limitada oferta de vivienda social. España dispone de un parque público que representa apenas el 2 % del total de viviendas, una cifra muy inferior a la media de la Unión Europea, situada en torno al 10,5 %.
La diferencia es todavía mayor respecto a algunos países europeos. En Austria y Países Bajos, la vivienda pública representa aproximadamente una cuarta parte del parque residencial, mientras que en Francia alcanza cerca del 15 %.
El incremento del precio de la vivienda es una realidad compartida por gran parte de Europa, aunque España figura entre los mercados donde el encarecimiento ha sido más intenso. Los datos de Eurostat reflejan un aumento interanual del 12,8 % durante el tercer trimestre de 2025, situando al país entre los que registran mayores subidas, solo por detrás de Portugal, Croacia y Eslovaquia.
Además, el mercado inmobiliario español continúa arrastrando un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda. El Banco de España calcula que existe un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas de nueva construcción, una carencia que continúa impulsando los precios al alza y dificulta el acceso a la vivienda para miles de familias.
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